Ипотека – одна из самых популярных форм кредитования в России. При заключении сделки большинство банков требует оформить закладную, по которой приобретаемое жильё передаётся в обременение банка. Многих пугает это и совершенно зря. Чтобы не было страхов и сомнений, разберёмся, что такое закладная на квартиру по ипотеке, зачем она нужна и что даёт сторонам-участникам сделки.
Что такое закладная на квартиру по ипотеке?
Закладная по ипотеке – это ценная бумага, которая подтверждает право владения имуществом в ипотечном обременении. Она завершает процесс получения ипотеки и передаёт купленное жильё в залог банку. Это значит, что в некоторых ситуациях он может воспользоваться закладной и получить прибыль, совершив сделку с недвижимостью.
Закладная составляется на следующие объекты недвижимости:
- квартиру в новостройке или вторичном рынке;
- частный дом или коттедж, таунхаус;
- земельный участок или дачный участок;
- коммерческий объект;
- любую другую недвижимость.
Требования к закладной и использование бумаги регламентирует ФЗ РФ «Об ипотеке». Она не является обязательным условием предоставления ссуды, однако многие банки требуют оформление бумаги. Закладная – это их гарантия возврата денег, ведь все кредиты – риски, и за 20-30 лет платёжеспособность заёмщика может измениться не в его пользу.
Для чего нужна закладная?
В сделке участвует две стороны, и каждая при оформлении имеет свою выгоду:
- Банк получает гарантию возврата выданной суммы. Если заёмщик допустит длительную просрочку, банковская организация вправе взыскать имущество. Она может его продать. Часть денег пойдёт на оплату долга, часть будет возвращена заемщику. На время действия закладной залогодатель не может продать или обменять дом. Прописать, сдать в аренду – только с согласия кредитной организации.
- Часто при оформлении бумаги банки предлагают более лояльные условия кредитования. Также в нём прописаны все условия выдачи ссуды, и клиент защищён от повышения процентной ставки, изменения суммы первоначального взноса и др.
Для обеих сторон бумага выступает подспорьем правомерности отношений и соблюдения необходимых условий. Гарантия – вот что такое закладная по ипотеке.
Содержание закладной
К оформлению бумаги нужно подходить со всей ответственностью, ведь по нему дом переходит в залог. Перед тем, как расписаться, необходимо проверить правильность данных. В бумаге должны быть указаны:
- Название и идентификационный номер. Место, где указывается номер закладной, обычно находится в шапке.
- Данные заёмщика: ФИО, серия и номер паспорта, дата рождения.
- Информация о залогодержателе: юридический адрес, ИНН, КПП и т.д.
- Информация по объекту залога: адрес, номер кадастрового паспорта – и его оценочная стоимость.
- Данные по ипотечному договору: дата заключения, номер, выданная сумма, процентная ставка и др.
- Подписи обеих сторон и печать банка.
- Дата регистрации.
Как выглядит закладная по ипотеке
Прежде чем приступить к подписанию, лучше заранее посмотреть образец, чтобы затем проверить документ на правильность составления или заранее подготовить список вопросов к сотрудникам банкам. Пример:
Как банк использует закладную?
Она защищает финансовые интересы, и банк вправе выставить залог на продажу, если заёмщик перестанет выполнять обязательства по ипотечному кредиту. Кроме того, выступая в роли ценной бумаги, она страхует его от финансового кризиса. Пока ипотека не закрыта, организация может продать бумагу или провести другие операции с ней.
- Частичная продажа залога
Если банк нуждается в небольшой сумме, он частично продаёт залог другой организации. В этом случае в зависимости от размеров нужной суммы плательщик или частично, или полностью вносит платежи третьей стороне. Клиент ничего не знает о совершении сделки: банк сам распределяет поступающие платежи.
- Переуступка прав
Если банк нуждается в большей сумме, он может продать закладную другому банку. Вернее, продать право владеть ей, а вместе с этим – распоряжаться недвижимостью. Для заёмщика условия остаются прежними. Залогодержатель не имеет права менять их. Он узнаёт только об изменении реквизитов расчётного счёта, без уведомления их поменять не могут. Сообщают лично или по почте.
- Обмен
Это одна из разновидностей продажи бумаги, но участники сделки «доплачивают» разницу при обмене. Если банку нужна небольшая сумма, он может отдать закладную на дорогую квартиру и взамен получить бумагу на более дешёвый дом и сумму разницы от их стоимости. О том, что банки передали, они могут не ставить в известность.
- Выпуск эмиссионных бумаг
Дополнительный доход приносит ценная бумага. Закладная делится на несколько частей, которые в разном количестве могут быть проданы финансовым организациям и частным лицам.
Оформление закладной по ипотеке
Оформление проходит пошагово.
- Обратиться в банк
Закладную оформляют вместе с кредитным договором. Необходимо предоставить пакет документ. В разных банках требования могут незначительно отличаться. Текст готовит сотрудник банк. Залогодатель должен только проверить правильно указанных данных и оставить подпись. Оформление занимает не более сорока минут.
- Оплатить госпошлину
Закладную, как и право собственности на приобретённое жильё, необходимо зарегистрировать в Росреестре. За это взимается государственная пошлина. Для физических лиц она составляет 2 тысячи рублей. Заплатить сумму можно в кассе исполнительного органа, в банке или терминале оплаты. Без квитанции Росреестр не примет необходимые документы.
- Зарегистрировать
Далее в Росреестре нужно передать документы для регистрации закладной:
- Оригинал закладной.
- Квитанция, что госпошлина уплачена.
- Паспорта: от каждого собственника плюс застройщика, если жильё куплено на первичном рынке, или продавца, если на вторичном.
- Документы, подтверждающие право собственности: договор купли-продажи и акт приема и передачи.
Пакет документов можно передать в любом отделении Росреестра. Если там отказываются принять его и направляют по адресу прописки, это нарушение ФЗ.
После принятия сотрудник выдаёт две расписки: для залогодержателя и для залогодателя. В них указывается список документов, срок выдачи свидетельства и номер для связи. Обычно процесс занимается от 1 до 5 дней.
- Забрать свидетельство
В указанную дату обратитесь в Росреестр. Необходимо предъявить расписку, и тогда сотрудник выдаст выписку из ЕГРН, на которой будет стоять отметка об обременении, и оригинал закладной.
- Вернуть закладную
Оригинал остается в банке. Попросите сотрудника сделать копию. Юридической силы она иметь не будет, но у вас на руках останутся условия кредитования и текст, который можно будет продублировать в случае утраты.
Какие документы нужны для закладной?
Документы для оформления закладной отличаются в зависимости от требований банка, местных законов и конкретной ситуации. Единого списка, который соответствовал бы всем ситуациям, не существует. Наиболее точный ответ даст банковский сотрудник или агент.
Какие нужны всегда:
- Паспорт РФ.
- Документ, подтверждающий право собственности: свидетельство или выписка из ЕГРН.
- Документ основания собственности: договор купли и продажи, мены и др.
- Оценочные документы. Некоторые банки имеют штатного специалиста, который занимается оценкой жилья. Если его нет, заёмщик должен обратиться к оценщику, чтобы подтвердить рыночную стоимость. Стоимость составляет 2-5 тысяч рублей.
- Технические документы: кадастровый паспорт, копия плана дома и др.
- Страховка.
- При участии в ДДУ, соответствующий договор.
Действия с закладной на недвижимость
Срок действия закладной равен сроку действия ипотечного договора. На протяжении этого срока она хранится в банке, и заёмщик не видит её. Документ нужен только после внесения последнего платежа.
Как погасить?
Уплата суммы долга в банке ещё не равна полному снятию обязательств. После этого право владения закладной банком аннулируется, однако заёмщик должен погасить её.
- Необходимо взять справку об отсутствии долга и в отделении банка написать заявление на возврат. Возврат закладной после оплаты кредита осуществляется до 30 дней, так как ценные документы хранятся в специальном месте, и сначала оформляется запрос. После получения обратите внимание, чтобы на бумаге стояла отметка о полном погашении обязательств, печать и подпись сотрудника.
- С закладной и другими необходимыми документами необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать собственность на недвижимость. Из базы удаляется отметка об ипотеке. Снятие обременения занимает до 7 дней. На этом право банка на жильё считается аннулированным, а владелец бумаги становится полноценным собственником. На руках остаётся выписка из ЕГРН о праве собственности без обременения.
Как восстановить?
Срок ипотечного кредитования составляет от 15 до 30 лет, и за такой длительный срок в банке с закладной иногда происходят неприятные ситуации. В случае потери залогодатель может сам оформить новый экземпляр или доверить эту банку. Текст в нём должен быть идентичен и не содержать поправок или изменений.
Эта ситуация связана с определёнными рисками. По закону внесение поправок в условия кредитования запрещены. При наличии закладной банк не сможет сделать этого. А вот при потере недобросовестные организации могут внести новые данные в повторный экземпляр. Чтобы избежать этого, необходимо обращаться только в проверенные банки или перед оформлением получить юридическую консультацию.
Если же изменения происходят по желанию обеих сторон, обязательно заключается соглашение об изменении содержания закладной.
Изменения в 2020 году
С каждым годом процесс оформления закладной на недвижимость становится всё проще. Теперь заёмщики могут осуществить электронную регистрацию онлайн. Также Сбербанк отменил бумажные экземпляры для ряда сделок.
Электронный документ
С лета 2018 года появилась возможность заполнить форму на сайте Росреестра и на Гослуслугах. После заполнения залогодатель и залогодержатель оставляют электронные подписи. Все документы также подаются в цифровой форме.
Такая закладная защищена от риска потери, и это не все преимущества:
- банк сам отправляет заявление на регистрацию, идти в Росреестр или МФЦ клиенту не нужно;
- после регистрации документ автоматически передаётся на хранение;
- после снятия долгового обязательства не нужно писать заявление на аннулирование.
На электронный формат пока перешли не в каждом банке, поэтому полная отмена бумажных экземпляров только не планируется. Однако она постепенно изживает себя, и новый порядок перенимает всё большее количество банков.
Отмена для кредитующихся в Сбербанке
В конце 2018 года сотрудники Сбербанка избавили клиентов от необходимости оформлять закладную на недвижимость. Без записи в 2020 году можно оформить:
- Вторичное жилье.
- Строящееся.
- Частный дом и загородную недвижимость.
Благодаря этому снятие обременения сократилось с 30 до 14 дней. Однако для военной ипотеки Сбербанк эти изменения не ввёл. Военным, воспользовавшимся ипотекой, в 2020 году для снятия по-прежнему нужна эта бумага.
Вопросы и ответы
Оформление закладной на недвижимость многим кажется сложным процессом. Обычно у залогодателей возникают следующие вопросы:
- Как узнать, оформлена ли в банке закладная?
Жильё, взятое в ипотеку, в любом случае находится в обременении, и после закрытия долга его нужно перевести в полную собственность. Наличие или отсутствие закладной влияет на срок этого. Получить точный ответ можно в банке или по выписке из ЕГРН.
- Ипотека без оформления закладной в банке возможна?
Да, это не является обязательным условием выдачи кредита. Однако так банки предлагают более лояльные условия, и оформление часто соответствует интересам заёмщика.
- Что делать, если берётся ипотека на строящийся дом?
В таком случае залог – это право требования к застройщику. Гарантией банка выступает право требовать от компании-застройщика исполнения обязательств по строительству.
- Где хранится бумага?
Она остаётся у залогодержателя. В данном случае в этой роли выступает банк. Залогодатель может держать на руках копию. Оригинал ему будет возвращён только после уплаты долга.
- Где найти номер закладной по ипотеке?
Каждый документ имеет свой идентификационный номер, состоящий из 13 знаков. Его присваивает банк. Обратите внимание на пункт «Дата регистрации, место и номер». Если там нет цифр, то можно обратиться в банк или сделать выписку из ЕГРН.
- Что должно содержаться в тексте?
Закладная самым подробным образом отображает все возможные данные: сведения о залогодателе и залогодержатели, информацию о жилье и условиях ипотечного договора. Обязательно нужно проверить правильность данных и наличие подписи и печати банка.
- Каков срок действия?
Срок действия совпадает со сроком кредитования. При досрочном погашении уменьшается срок действия закладной.
- Можно ли внести изменения?
Внесение изменений именно в закладную по закону запрещено. При согласии обеих сторон делается дополнительное соглашение о внесении. Как и основной документ, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Позаботьтесь о наличии дубликата.
- Банк продал закладную, что делать?
Ничего. Условия кредитования для вас останутся прежними. Однако могут измениться реквизиты счёта. Об этом банк известит в течение 30 дней.
На протяжении действия бумаги она может быть продана или обменяна несколько раз. Это нормальная практика. Даже если бумага оказалась в другом регионе, переживать не стоит.
- Как влияет досрочное погашение в банке?
Никак. Срок действия закладной сокращается. Не важно, выплатили вы долг вовремя или в два раза быстрее. Банк в любом случае после внесения последнего платежа обязан вернуть документ.
- Как сделать возврат при досрочном погашении?
Если ипотека закрыта раньше установленного срока, то порядок получения остаётся прежним. Сначала нужно написать заявление на возврат закладной, затем погасить её в Росреестре.
- Сколько хранится закладная?
Она хранится на протяжении всего срока действия договора и ещё не менее 3-х лет, как уплачена ипотека. Клиент должен как можно быстрее погасить документ, так как без него он не имеет права совершать сделки без согласия банка. После перехода полных прав собственности использованные документы рекомендуется хранить не менее 3-х лет, пока действует срок исковой давности.
- Не отдают документ, что делать?
Если банк отказывает выдавать бумагу, этим он нарушает закон. Необходимо составить досудебную жалобу на имя руководителя. Если она останется без внимания, стоит обратиться в Центробанк или подать иск в суд.
- Что делать в случае потери в банке?
Обратиться в банк, чтобы он за свой счёт восстановил документ, или сделать это самостоятельно. Чаще всего бывает быстрее обратиться в Росреестр и получить дубликат самостоятельно.
- Где хранится закладная после погашения?
Росреестр аннулируют бумагу, и она теряет юридическую силу. Вы можете оставить её там или забрать себе.
Что такое закладная при ипотеке? Это ценная бумага и для банка, и для заёмщика. Кредитующийся отдаёт приобретаемую квартиру в залог банку, и это гарантирует учреждению возврат денег. Если клиент не исполняет долговые обязательства, банк может продать жильё за долги. Однако за такую гарантию ипотека имеет более лояльные условия кредитования и защиту от изменения договора.
Закладная считается приоритетной по сравнению с кредитным договором, поэтому на его правильность необходимо обратить наибольшее внимание. После оформления её нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы орган поставил отметку об обременении. Затем оригинал отнесите в банк. Лучше обезопасить себя и подумать о наличии дубликата. После оплаты кредита документ нужно погасить. Росреестр снимает отметку о задолженности, и тогда владелец жилья получает полное право собственности.
